陳劍軍

 

“物業”是什么

 

首先，我們要明白“物業”是什么。

     除了每家每戶的“空格子”——我們生活在那里的四面墻壁圍起來的空格子——這個小區還有許多共有部分，包括土地、建筑物架構、道路、綠地、地下空間、水泵、消防等等。

     我打個比方，如果我們有一桿秤，能夠稱一稱這個小區的重量，那么90%以上的重量，都是我們的共有部分。

     這些都是我們的權利，盡管我們居住了10年，對這龐大的財產并不太了解。

     事實上，不論我們是因拆遷得房，或是單位分房，或是市場購買，我們都是這龐大資產的“合伙房東”。

     這些財產雖然稱為“共有”的，其實是我們的私人財產，每個人都有份額，而不是公家的財產。

     因此，保護這些財產的責任，就首先落在我們身上，而不是政府或者其他人身上。

     這些財產并不像他們看上去那樣結實。

     隨著時間推移，他們一個接一個的損壞。

     比如門禁關不上了、監控損壞了、地下漏水了、道路塌陷了、外墻漏水了、消防失效了、電梯下滑了…

     如果他們損壞了，我們的生活就無法順暢，維修費用就會大增，甚至還會危及我們的安全。

     由于我們不夠專業，我們需要從市場購買“物業服務”，希望物業服務人員來維護我們的共同財產。

 

想要什么物業服務

 

那么，什么是我們想要的物業服務呢？

     這里有兩條道路可供大家選擇：一條是傳統物業公司的老路，一條是職業經理人的新路。

     他們的差別在哪呢？

     首先是公開透明。

     在老的道路下，所謂的包干制合同，所有的物業費都屬于物業企業所有，公共收益被他們占用，這些錢的去向都不向業主們公開。

     業委會難以發揮監督的作用。

這個時候，業主們就會認為，這些共同財產與我無關。于是本來是集體購買整個小區的合伙房東，變成了互相

不認識的各過各的“房客”。

     業主之間相互冷漠，逃避責任，對共同財產的愛護極其冷淡，甚至有的業主對物業不滿時，還會選擇劃其他業主的車、腳踹電梯門等辦法——通過破壞自己的共有財產——來達到“懲罰“物業企業、降低其利潤的目的。

     這個時候，不僅業主與業主之間，業主與物業企業之間，都沒有共贏關系。

     這就是為什么幾乎全國各地的小區，都陷入物業管理困境的原因。

     不透明的包干制，把我們互助互愛的天然關系破壞了。

     看看新的道路，所有物業費、所有共有收益都屬于全體業主，這些錢的使用都公開透明。

     在新的道路下，業主們是共同財產的主人，大家會珍惜每一筆錢的使用，會愛惜小區每一克財產，會相互監督義務是否履行。

     比如，乘電梯就會一起乘坐，而不是各自獨立坐，盡量降低電梯損耗與電費。

     就像幫助我們賺錢的理財師。

     如果那錢是他的，他也不必告訴我們每天漲跌，他就搞老鼠倉去了。

     所以物業師就類似理財師，越公開透明對雙方越共贏。

 

如果我們選錯了，十幾年不漲，那就盡快止損吧。

    在這條道路上，不僅業主之間會產生共同愛護小區的共贏的公德；業主與物業之間，也會產生相互支持的共贏合作。

     其次是和諧進步。

     老的道路，所謂一體化物業服務。

     物業公司與業主簽署一份總包合同，其總攬各項服務。

     面對業主，他是一個強大的團體。

     如果業主們對保安服務極其不滿意，業主們無法決定撤換保安服務，因為合同是整體簽署的。

     那么，不論其他服務比如保潔、綠化如何好，業主只能更換整個物業企業來達到改進服務的目的。

     這樣的改進，每次都需要50%以上的業主參與投票，不僅工作量巨大，還帶來政府對小區動蕩的擔心，對其他努力工作的物業人也不公平。

     我來打個比方，大家都知道木桶，很多木板組成。

     老的道路，就如一個木板壞了，我們只能把整個桶扔掉，而不是更換其中一塊板。

或者就像一群朋友在餐廳吃飯，點了一桌子20來道菜。

     這次回鍋肉做得不可口，我們就讓餐廳重做回鍋肉好了，而不是把整個桌子都掀了。

     那么在新的道路下，業主可以購買職業經理人的服務，他們幫助業主從市場中直接采購綠化、保潔、保安等服務。

     原先總包的物業服務被分成一個個模塊，哪個不好，業主們就更換哪一個。

     甚至包括更換不合格的職業經理人。

     完全體現了業主的物權自主的精神。

     于是，物業服務的改進，不再用扔桶、掀桌子這樣的大動作，而是一個換板、換菜的穩步的和諧改進之中。

     我們是愿意費力扔桶、掀桌子，還是輕松換板兒、換菜來實現小區的不斷進步呢？

     還有很多差別，我就不再一一介紹。

     在明白了老路與新路的區別之后，今天的業主們需要做個選擇：

     你可以選擇搭便車，理由是我很忙、沒時間，你們去投票吧等等。

     如果大家都這樣選擇，結果就是人人棄權，小區將無法改進。

     而我建議大家選擇“匹夫有責”。

     即便我的票還不到千分之一，非常微小，但是只有這些微小的力量匯聚起來，才能實現小區的美好未來。

     事實上，對于我們這群合伙“房東”來說，關于我們想要的物業服務，關于我們的道路選擇，關于小區的美好未來，除了負責任的自己，除了互相友愛的鄰居，大家沒有任何人可以依賴。

     期待大家積極行動起來，為小區的美好未來而選擇！

（本文作者系北京和諧社區發展中心研究員）